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綜上，貴陽房地產市場仍處於相對較不成熟的原始粗暴增長階段，消費者認知程度較低，專業知識不足，價格敏感性非常突出，房地產市場的機會與風險並存。機會點來看，國傢政策層面的扶持力度近幾年越來越大，從貴安新區、大數據產業、旅遊城市等多方面給予資源傾斜；貴陽人的消費觀念超前，對於出現的新產品有意願嘗試；住宅的價格正在逐漸被拉高，客戶的心理預期也在調整，有利於推動後續房價的上漲。但從風險來看，貴陽的城市定位與標桿城市相比有較大差距，且貴州屬於全國最貧困省份，經濟和產業劣勢客觀存在且長時間內無法根本改善；貴陽市人口流入性不確定，對省外人口和優秀人才基本不具備磁吸效應。因此，貴陽的城市投資價值點仍顯薄弱，後續發展還值得進一步觀察。
量價表現：近五年平均成交量為778萬方
城市定位：西部地區重要中心城市之一
企業競爭角度，從2016年的銷售金額排名來看，本地開發商中天、宏立城憑借未來方舟和花果園兩個超級大盤位列前二，外來開發商占據其餘八席。其中，萬科、恒大、保利置業穩居外來開發商前三。
2012-2016年貴陽、成都及重慶商品住宅施工面積/銷售面積對比
目前貴陽市的市域面積為8034平方公裡，轄雲巖、南明、花溪、烏當、白雲、觀山湖６個區，清鎮１個縣級市，修文、息烽、開陽３個縣。其中，中心城區總面積為1244平方公裡，控制范圍東起南明區的小碧鄉、永樂鄉，烏當區的東風鎮；西至烏當區的朱昌鎮、金華鎮，花溪區的久安鄉、石板鎮等部分區域，南起花溪區的黨武鄉、孟關鄉；北至白雲區的麥架鎮、沙文鎮、都拉鄉。
貴陽市城市軌道交通第二期建設規劃（2016～2022 年）
2012-2016年貴陽市產業發展情況
人均可支配收入偏低，但消費意願較強
貴陽是貴州省的政治和經濟中心，典型的單核中心城市，無支柱型第二產業，主要依靠三產，旅遊收入有較大占比。貴陽市的常住人口近470萬，在對標的同等城市中排名最末，人口自然增長率不到6%，按照十三五規劃提出的要建設500萬人以上的特大城市，差距非常明顯，存在較大的難度。貴陽的城鎮化率已達70%，對房地產需求帶來一定的支撐，但貴陽的人均可支配收入不到30000元，在對標城市中排名最後一名，但社零總額增幅持續向好，本地人消費觀念超前，消費意願較強。總體來說，隨著政策的傾斜和扶持，貴陽近幾年取得瞭明顯的發展進步，各項指標都有正向成長，但是客觀來說，由於起點較低，產業結構尚待優化，外省人口流動性有限，整體看來，基本面的後續支撐力仍顯不足。
從產業結構來看，呈現出“三二一”的顯著特點。目前貴陽進入城市產業結構調整的穩固階段，以第二產業為支撐，第三產業比重逐漸增加。以2016年為例，貴陽第二產業主要由工業和建築業組成，其中工業占比為63.3%，特色食品、磷煤化工、鋁及鋁加工成為拉動工業增長主要動力。第三產業主要由交通運輸、倉儲和郵政業、批發和零售業、住宿和餐飲、金融業、房地產業、服務業所組成，而服務業占比達到第三產業的三分之一。
高鐵取得快速發展，軌道交通即將通車
交通條件 公路路網受地形影響較大
就常住人口此一核心指標來看，2016年末貴陽全市常住人口469.7萬人，比上年增長1.6%。其中，城鎮常住人口348.3萬人，占常住人口比重為74.16%，人口自然增長率5.85‰，在對標城市中排名最後。2015-2010年6年間，全市人口增長較快的為觀山湖區、修文縣、南明區、息烽縣、花溪區及白雲區。
2013-2017年貴陽各區住宅成交占比情況（面積占比）
2013-2017年貴陽住宅成交各面積段占比情況（套數占比）
土地市場
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絕對量位列同類城市最末
2016年貴陽全市實現地區生產總值3158億元，首次破3000億，在對標城市中排名最後，僅有第一名長沙的1/3左右，落後南寧545億元。全市人均GDP為68322元/人，排名第三，高於南寧和昆明，為長沙的1/2左右。2016年政府工作報告指出，到2021年,全市地區生產總值突破5500億元。需要指出，2014年-2016年貴陽市GDP增速不斷下跌，2016年增速跌破12%，增速為11.7%。
新房市場
同時，貴陽的城市職能定位於全省的政治、經濟、文化、科教、旅遊服務中心；西南地區聯系長三角、珠三角地區的重要交通樞紐和物流集散基地；全國重要的以鋁、磷、煤為主的礦產資源循環利用加工基地，以高新技術、裝備制造、現代中藥及特色食品為主導的產業基地；全國重要的生態休閑度假旅遊城市，具有國際影響力的避暑勝地及休閑旅遊目的地。
觀山湖和花溪是最具車隊監控系統價值潛力的熱點區域
開發經營：住宅施工面積五年來首降
2012-2017年4月貴陽市住宅用地供應及成交情況
2012-2016年貴陽市GDP及GDP增長率
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2012-2016年貴陽市各區住宅用地成交樓面價情況（元/㎡）
房地產發展：房地產投資占比下降，但對房地產依賴度仍高
2016年貴陽市及對標城市房地產開發投資情況
以成交面積來看，2013年至今，90㎡以下成交占比逐年下降，由2012年47%下滑至2017年的24%，下滑23個百分點；90-140㎡成交占比正逐漸成為主力成交面積段，由2012年45%上漲至2017年64%，提升19個百分點，說明改善型戶型需求量在不斷增加。
從成交區域來看，近兩年花溪區宅地成交量占全市絕對多數，占比超過80%，其餘五區成交量同比均大幅下滑。2015-2016年，多個區域住宅樓面價超過1000/平米，雲巖區住宅樓面價甚至突破2000元/平米大關。
2012-2016貴陽市房地產投資額及增速
貴陽城市基本面向好，但續撐力仍顯不足
不過應該看到，與對標城市相比，貴陽的房地產開發投資占比排名第二，說明城市固定資產投資集中於房地產程度在較高，具有一定的投資風險。
2012-2017年4月貴陽市商品住宅市場成交情況
客戶仍以價格敏感型為主，品牌認知度和品質溢價空間有限
房地產市場總體健康良好，但進入風險仍然存在
經濟水平：GDP增速連三降，三產比重逐漸增加
2016年貴陽房地產企業銷售排行榜TOP10
舊言黔地苦寒，貴州自古以來就因地形所困，交通不便，故而經濟發展受制。近年來，隨著貴安新區的落地和大數據產業的崛起，貴陽也迎來瞭前所未有的大好機遇。為瞭對貴陽房地產市場有更全面深入的洞察，我們從數據出發，透過對標桿企gps車隊監控系統業的訪談和重點項目的實勘，力求呈現築城現階段存在的機會與風險。
2013-2017年貴陽各區住宅成交占比情況（面積占比）
以成交價格來看，2013年至今，8000元以上成交面積占比較為穩定，均在10%以下；價格在5000-8000元/平米的成交面積占比逐年提升，從2013年22%上升至2016年53%，提高瞭31個百分點；5000元/平米以下的占比從2013年的74%下降至2016年36%，下降38個百分點。
黔驢會不會技窮？是時候該看看貴陽瞭！
2012-2016年貴陽市商品住宅市場供銷存情況
2012-2016僅五年貴陽全市累計推出住宅用地建築面積5388萬方，年均1078萬方。其中，2012年、2013年住宅用地供應面積超過1600萬方。2014-2016年，土地供應量大幅下降，年均推出面積為581萬方。累計成交住宅用地建築面積4434萬方，年均887萬方。最近三年，土地成交量大幅下降，年均成交面積為553萬方。
不難看出，前些年貴陽的土地價格偏低確是事實。2012-2015年全市平均樓面價在650元/平米左右，多以底價成交為主，溢價率均低於1%，土地市場競爭不激烈。近兩年，樓面價迅速上升，一路攀升至2000元/平米大關，溢價率也不斷走高。2017年以來平均溢價率達63.79%，部分典型開發商亦躍躍欲試，試圖進入貴陽市場，眾多項目傳出被收購傳言，土地的爭奪逐漸從一級市場過渡到二級市場。
區域結構：觀山湖區2013年現價格井噴，目前幾無地可供
花溪區近兩年成交占比超八成
2016年貴陽市及對標城市城鎮居民人均可支配收入（元）
2012-2016年貴陽市各區住宅用地成交量占比
調研發現，兩城區的土地大多都通過舊改、城中村改造等定向推出，真正通過招拍掛的住宅用地數量不多，大多數地塊在舊改的時候已經確定瞭歸屬。觀山湖區由於已經發展超過十年，土地交易在2013年進入集中爆發期，價格驟然翻倍式猛漲，到目前已經幾乎無地可供，開發商大多數通過土地二級市場，以並購的方式進入。而花溪區現階段尚存大量土地未推出，近兩年住宅成交量均占全市八成以上，隨著貴安新區和大數據產業等概念的發酵，花溪區在土地市場的熱度還將持續。
人口結構：城鎮化率持續增長，常住人口增速遲緩
作為省會城市，貴陽的快速發展對周邊縣市的融城人口吸引力大增。數據顯示，2012年-2015年貴陽市城鎮化率持續升高，2014年後趨於穩定，預計到2020年，全市常住人口城鎮化率達到76%左右，戶籍人口城鎮化率達到70%左右，平均每年人口機械增長15萬人左右。
基本面
以施工銷售比衡量的消化周期明顯高於成都和重慶
2016年，全市商品住宅施工面積連續四年逐年增長後首次回落到3838萬方。新開工面積在2013年後呈現斷崖式下跌；竣工面積在2015年達到1080萬方的峰值；銷售面積的高點則出現在2013年，近三年回落至800萬方上下。
2012-2016年貴陽商品住宅開發經營情況
靜態消化周期方面，若以施工面積/銷售面積作參考值，2012-2014年該指標由4.1升至峰值6.0，但從2015年開始連續兩年回落，2016年降至4.6，銷售面積增速快於施工面積增速。但是相較於重慶及成都，貴陽明顯高出許多。
全國重要的生態休閑度假旅遊城市
2016年全市城鎮居民可支配收入29502元，同比上升8.3%。在對標城市中排名最後一位，是唯一沒有突破30000萬元大關的城市。而2016年全市社會消費品零售總額為1195億元，增幅略回升至12.7%。調研發現，雖然可支配收入增長率與消費意願逐年下降，但是消費增速下降速度相對較緩，從一定程度上反映出，貴陽人消費觀念超前，具備較強的消費意願。
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均價穩定上漲至6039元/平米，住宅庫存去化周期在一年左右
2012-2016年，貴陽商品住宅累計成交面積3892萬方，年均成交778萬方；其中2014年下滑明顯至612萬方後逐年回升，2016年回升至782萬方，今年前四月同比微漲至268萬方。同期成交均價呈現逐年穩定上漲的態勢，漲幅相對平穩，2017年1-4月均價已經突破6000元/平米。
萬科、恒大、保利置業三強鼎立
需要指出，貴陽商品住宅供應量自2014年開始得到控制，2012-2016年五年間的供求平衡，由前兩年的供過於求轉變為近三年的供不應求。商品住宅庫存量近三年逐年下降，2016年達到最低769萬方，同比下降11%。按照2016年市場成交量計算，現有庫存去化周期在一年左右。
總體規劃
成交結構：觀山湖區成交占比大幅上升
90-140㎡逐漸成為主力成交面積段；主力單價在5000-8000元/平米
以成交區域來看，2013年至今，各區成交占比分化明顯，其中南明區成交面積占比逐年向觀山湖區和花溪區轉移。觀山湖區成交面積占比上漲最明顯，由11%上漲至32%；其次為花溪區，由7%上漲至21%左右；而南明區近五年占比下滑幅度極大，由48%下滑至13%；雲巖區占比集中在20%-30%之間；白雲區和烏當區占比相對穩定，分別在10%和7%上下；當前雲巖區及觀山湖區當前市場需求最為活躍，南明區在花果園落幕後市場份額逐年下滑；花溪區在新項目入市後出現大幅增長。
2016年貴陽市及對標城市常住人口數量（萬人）
2012年-2016年貴陽市常住人口及戶籍人口
一城，主要是以老城區、金陽新區共同構成城市核心，連片發展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白雲等區域，實現城市緊湊、集約發展。主城建設用地約204平方公裡，聚集人口約237萬；三帶，是將百花山脈、黔靈山脈及南嶽山脈作為城市建設用地隔離綠化帶及生態緩沖區，充分發揮山體綠化對過濾空氣、防護污染、調節城市溫度、美化城市環境的作用；多組團，是指順應城市自然地形特征，因地制宜的在主城周邊佈局4個相對獨立的功能組團，即主城北部的高新區組團，南部的花溪組團，東部的龍洞堡組團，東北部的新天組團，主城周邊組團建設用地約96平方公裡，集聚人口約83萬。
貴陽城市軌道交通發展多年，1號線首段即將試運行，並力爭2019年建成2號線一期。根據最新規劃文件顯示，2020年前開建2號線二期、3號線一期，S1線一期、S2線一期等5條線。軌道交通1號線全長35.1公裡，涉及25個站點、24個區間，2013年開始全面建設。按照計劃，今年，1號線將首先開始開通觀山湖段的10個站點、9個區間，進行試運營，預計2018年實現全線通車。軌道交通2號線全長39.54公裡，一期工程全長27.6公裡，起於白雲區七機路口，經觀山湖區和雲巖區，止於南明區油榨街，包括24座車站、23個區間，力爭2019年建成投運。
供需關系：近五年住宅用地供大於求
2017年以來，貴陽住宅成交價格上漲明顯，6000-8000元/平米成交面積占比由2016年27%上升至36%，提高瞭10個百分點，8000元/平米以上成交面積較2016年提升4個百分點，而5000-8000元/平米為主力價格成交段。
目前貴陽鐵路樞紐銜接川黔、貴昆、湘黔、黔桂、貴廣、滬昆等線路，其中客運樞紐是“二主一輔”的佈局，即貴陽北站和貴陽站是樞紐的主客運站，貴陽東站為樞紐輔助客運站。貴廣高鐵、滬昆高鐵（含貴昆段）已經開通，2小時可到昆明，5小時能到廣州，8小時到上海。黔渝快鐵今年底投入運營，屆時2小時可到重慶。2020年前，成貴高鐵、貴南高鐵也將陸續開通運行，大大縮短西南地區與華南、華東、中南的時空距離,實現長江經濟帶、珠江經濟帶、西江經濟帶、中孟緬印經濟走廊“互聯互通”。
2016年貴陽規模以上固定資產投資房地產投資總額為927億元，同比下降8%，占規模以上固定資產投資的比例約27%，這也是自2014年以來房地產投資額連續兩年出現負增長，顯示貴陽房地產投資已經開始有放緩跡象。
調研結論
2016年貴陽市及對標城市GDP和人均GDP
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國務院關於《貴陽市城市總體規劃（2011-2020年）》批復中將貴陽市定位於我國西部地區重要的中心城市之一，全國重要的生態休閑度假旅遊城市。作為貴州省內唯一大中型城市，黔中經濟圈唯一核心城市，能夠吸引貴州全省財力和物力。貴陽距西南地區直轄市重慶僅300多公裡，處於成渝經濟圈輻射范圍內。
依照《貴陽市城市總體規劃（2011-2020年）》，中心城區空間佈局為“一城三帶多組團、山水林城相融合”；城市發展突出“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、綠帶環抱”的特色。
平均樓面價大幅走高，今年內逼近2000元/平米
仔細盤點佈局貴陽的開發商，主要可以分成三類，一類是本土大型開發商如宏立城和中天等；一類是中字頭的國企如中航、中鐵、電建、華潤、保利等；一類是市場化的開發商恒大、萬科、美的、碧桂園等，總體來說，競爭格局相對簡單，各自占地為王。本地客戶對品牌開發商的認知大多停留在不爛尾，對物業服務、戶型結構、建築質量等細節點缺乏深度關註，品牌溢價空間有限。應該註意到，仍有綠城、龍湖、中海、嘉禾等品質導向型的典型開發商尚未進入。
隨著土地市場升溫，貴陽房價有較大攀升空間，從2017年1月的5791元/平米，漲到4月份的7011元/平米，4個月的時間上漲瞭21%。全市近五年的住宅成交量穩定在年均778萬方左右，按今年前四個月的成交量預估，今年的成交總量依然會呈上升趨勢。相比昆明等對標城市，貴陽目前住宅庫存量不大，去化周期維持在1年左右，是比較健康的水平。
值得註意的是，貴州省“十三五”規劃綱要提出，要加快貴安新區開放開發，推進貴安新區與貴陽同城化發展，力爭把貴陽中心城市建設成為（主城區）500萬人以上的特大城市。目前貴陽中心城區人口約為348萬人，綜合目前常住人口及增長率來看，還有一定難度。
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